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2020.12.02

Interview

“ローンって年収いくらあれば組める?”ーー「#世界最速で日経新聞を解説する男」南祐貴先生が不動産投資の質問に全て答える

“ローンって年収いくらあれば組める?”ーー「#世界最速で日経新聞を解説する男」南祐貴先生が不動産投資の質問に全て答える

住む用でも投資用でも、不動産についての質問に何でも答えます

目次

  • 【復習】借金と不動産ローンの正しい知識
  • あなたはいくつ当てはまる?不動産ポテンシャルを確認!
  • 何歳まで?年収はいくらあればいい?不動産投資に関する質問に回答
  • 頭金はいくら必要?投資用不動産を買うなら価格帯はいくら?
  • 不動産を購入する際に大切なことは”徹底的に◯◯すること”
家を買うにはどうローンを組めばいいのか、不動産投資をする際にどのようにプランニングすればいいのか、不動産に関する疑問をお持ちですか?

schooで好評の番組『30歳までに知っておきたい経済の知識』で講師を担当する「#世界最速で日経新聞を解説する男」南祐貴先生が、これまでの授業で解説した不動産投資について、schoo受講生からの質問にお答えします。

南 祐貴 先生

#世界最速で日経新聞を解説する男

徳田 葵

受講生代表

学びノート

SESSION【復習】借金と不動産ローンの正しい知識

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南先生、本日のテーマはなんでしょうか?

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今回は「住む用でも投資用でも、不動産について質問になんでも答えます」ということで、前々回授業の「借金とは未来にいくタイムマシン」と、前回授業の「不動産ローンの正しい知識」で答えきれなかった質問について返答をしていきます。

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初めましての方もいらっしゃると思いますので、ぜひ前々回と前回の授業内容がまとまっているので、以下から見てみてください!

「借金とは未来にいくタイムマシン」https://pencil.schoo.jp/posts/8VbnOnWk
「不動産ローンの正しい知識」https://pencil.schoo.jp/posts/19q6omba

SESSIONあなたはいくつ当てはまる?不動産ポテンシャルを確認!

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質問にお答えする前に、あなたの不動産ポテンシャルをチェックしてみましょう。

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5つポイントがあります。まず1つ目は「CICを見る」です。CICとは、クレジットカードの信用情報のこと。滞納が3件以上ある場合は3~5年はローンを組むことができません。CICと検索すれば自分の情報が1000円で見れますので、ぜひチェックしてみてください。

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2つ目は「生命保険は要らない」です。既に生命保険に入っている方は止めた方が良いと思います。ローンを組める方は不動産の団体信用保険を使うことができます。団体信用保険について詳しく知りたい方は、僕がnoteにまとめたものがありますのでこちらをご覧ください。
https://note.com/sekanichi/n/n214a25a706af

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3つ目は、「家賃補助制度を正確に把握する」ことです。住む用の不動産を購入する際に住宅ローンはマストですが、いつ買うか逆算のプランニングが非常に大事です。ライフステージや家賃補助制度次第なのですが、例えばサントリー勤務の20代であれば毎月64,00円の家賃補助がでます。これが30代、40代となっていくと次第に金額が減っていきます。

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僕の感覚として、家賃補助が3万円以上であれば使った方がいいと思います。
家賃補助が3万円以上出ている人は賃貸に住み続けて投資用の不動産を購入すると良いと思います。また、家賃補助が出ないのであれば住宅ローンを組んでしまうなど、正解はありませんが家賃補助は正確に把握しましょう。

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4つ目が、「年収が500万円以上」であることです。500万円未満の方は投資用のローンは組めませんが、住む用の住宅ローンだけは組めます。なので住む用の不動産のことだけを考えましょう。
一方、年収500万円以上の方は投資用も住む用どちらもローンを組むことができますので、いつ住宅ローンを組むのかを逆算してプランニングしてみてください。

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最後5つ目が「勤続2年以上」であるか確認しましょう。例え年収が1000万円でも勤続が半年ですと社会的信用は無いとみなされてしまいます。なので2年間働いて税金を納めた方は社会的信用があるため、大きな金額で不動産のローンを組むことができます。

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この5つの条件に当てはまる方は銀行から好条件で融資をもらうことができますのでチェックしてみてください。

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こんな基準があったんですね。是非、住む用も投資用も不動産についてお悩みの方はチェックしてみましょう。

SESSION何歳まで?年収はいくらあればいい?不動産投資に関する質問に回答

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それでは早速皆さんからの質問に答えていきたいと思います。

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「若い人だと時間があるので、不動産投資ができると思いますが、何歳くらいまで不動産投資に向いていますか?」と質問がきています。

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結論、早ければ早いほど良いです。住む用の不動産に関しては、ケースバイケースですが、大企業に1年ほど勤務していればローンを組むことができます。

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投資用の不動産に関しては25歳以上であることがマストです。24歳でもローンを組むことができますが、条件が悪くなってしまいますので25歳以上であることが投資用の不動産を持つ判断基準の1つです。

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なるほど。「不動産投資をするのに年齢の上限はありますか?」と質問が届いていますが、年齢の上限ってあるんでしょうか?

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上限はあります。恐らく50代の方は不可能で、40代がギリギリだと思います。なぜなら、35年ローンが基本ですので、55歳でローンを組んでしまったら90歳まで返済することになってしまいます。日本人の平均寿命を考えると男性が83歳、女性が87歳ですので40代がギリギリです。もちろん10年ローンなど悪い条件であれば60代でも可能ですが、オススメしません。

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「低収入でも貯金はかなりある場合は不動産投資に向いていますか?」という質問も届いていますが、いかがでしょうか?

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低収入の場合は不動産投資はできません。年収500万円以上が条件ですので不動産投資を考えることはやめましょう。それよりも投資信託を買った方が良いと思います。

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不動産投資のメリットとは、銀行からお金を引っ張ってこれることです。収入が少ない人は社会的信用が無いので不動産ローンが組めません。もし貯金がある方は投資信託のS&P500やアメリカ株を買った方が良いです。ただし、注意点として一気に買うのではなく、今までの授業でもたくさん説明した「ドルコスト平均法」でコツコツ買うことがおすすめです。

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ドルコスト平均法は最初の授業でも解説がありましたね。復習したい方はこちらの記事を読んでみてください。

“投資は怖い?いや、しない方が怖い”ーー 「#世界最速で日経新聞を解説する男が教える」、20代から投資をはじめた方が良い理由
https://pencil.schoo.jp/posts/EeqOa4WD

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続きまして、「上場企業勤務の2年目です。給与所得は500万円以下ですが、副業での収入も含めると500万円を超えます。この場合は投資用不動産を購入することはできますか?」という質問です。

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副業は基本的に収入として加味されません。なぜなら、銀行側は副業が一生続くものなのか懐疑的な目で見ます。副業だと来年の収入が0円になる可能性もあるので副業は基本的には加味されません。場合によっては加味されることもあるのですが副業は0として考えた方が良いです。

SESSION頭金はいくら必要?投資用不動産を買うなら価格帯はいくら?

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こちらの質問も届いております。「現金は投資に回しており現金預金がほとんどありません。頭金としてまとまったお金を準備しておく必要はありますか?」

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現在は低金利の時代ですので、基本的に頭金は必要ないです。例えば20年前の低金利ではなかった時代では、住む用だろうが投資用だろうが物件価格の20%程の頭金が必要でした。

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2013年から金融緩和が起きて低金利になり、頭金を入れる必要がなくなりました。要するに銀行からお金を借りるハードルが下がったということです。日本銀行がお金を市場に供給したかったのですが、価値のないものにはお金を貸したくないので、価値がわかりやすい不動産に資金が供給されていきました。「資金供給=借りやすくなる」とは「頭金が要らなくなる」ということです。

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でも1%くらいは現金としてあった方がいいと思います。5000万円借りるのであれば50万円ほどは持っておきましょう。

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なるほど。「従来の銀行とネットバンク、ローンを組むならどちらの方が良いですか?」と質問がきています。

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良い質問だと思います。ですが、正解はありません。僕でしたら両方審査に出します。ネットバンクも最近おすすめで、楽天銀行やソニー銀行が好条件で住宅ローンを貸してくれますので、従来の銀行とネットバンクの最低5銀行は審査に出します。

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「中小企業へ転職して8年目、年収550万円34歳賃貸住みです。投資用不動産を買うなら価格帯はどれくらいを狙うべきでしょうか?」と質問が届いております。

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ケースバイケースなので答えはありませんが、都心の一等地の1Kで2500~3000万円くらいの物件を1件買うのがいいと思います。

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「来年から中小企業の社会人1年目で初年収400万円です。何歳くらいからローンが組めますか?また、28歳くらいまでには仕事を辞めて海外にいく可能性があるのですが、それでもローンを組むべきでしょうか?」

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中小企業勤務であれば、2年間働けば住宅ローンは組めます。これがリクルートやサントリーなどの超大企業であれば、半年でローンを組めたりするのですがそのレベルでなければ2年ほどの勤務が必要となります。ただ、これも銀行に審査を出してみないとわからないです。

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また、海外にいくのであればそのことを銀行に伝え、転勤や起業するなど正当な理由があれば大丈夫です。

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では最後の質問です。「既に住宅ローンを組んでいて、年収的にまだ残り枠がある場合、住む用でもう1件住宅ローンを組むことはできますか?」

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正当な理由がある場合は可能です。例えば結婚、同棲、離婚、転勤などの理由があれば大丈夫ですが、嘘をつくことだけは絶対にしないでください。過去に嘘をついて大問題になったのがフラット35の事件です。詳しく知りたい方は検索してみてください。絶対に嘘だけはついてはいけません。

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なるほど、皆さんご質問ありがとうございました!

SESSION不動産を購入する際に大切なことは”徹底的に◯◯すること”

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最後に僕が一番伝えたいことは、正解が無いのでとにかく比較を徹底的に行ってくださいということです。

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カモがネギを背負って居酒屋にいくような状態にならないように、しっかりと考えた上で不動産屋に行ったり問い合わせをしたりと比較をしてみてください。

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南先生への質問で不動産投資についてわからなかったことが少しでも無くなったでしょうか。他にも今回では取り上げきれなかった質問への回答を動画で行っておりますので、是非動画の視聴もしてみてください。

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南先生、本日はありがとうございました!

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ありがとうございました!
今までの授業で扱った資料を全て公開しています。よければこちらからご覧ください!
https://note.com/sekanichi/n/na47dd2e5e081

2020年12月02日 公開

この授業の動画をSchooで観る

2020年11月24日 放送分
住む用でも投資用でも、不動産についての質問に何でも答えます

住む用でも投資用でも、不動産についての質問に何でも答えます

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