今回は「不動産ローンの正しい知識」について話していきます。前回の授業で正しい借金についてお話をしたので、よければ前回の内容を踏まえて今回の授業を見てみてください。

では早速、「不動産選びの共通理解」についてお話します。
大前提として、人間は誰しも衣・食・住をします。どんな人にも住む場所が必要になります。なので正しい知識を持てば不動産選びは怖くありません。前回の授業で解説をしましたが、正しいローンであれば融資をどんどん受けるべきです。

日本ではサラリーマンの人が多いですが、そのサラリーマンの唯一と言っていいほどのメリットは、【不動産ローンの優良枠】を持っていることです。たくさん税金を納めているのに、この枠を活用しない時点で相対的に損をしています。なので、こちらの優良枠の不動産ローンを活用していきましょうというお話をしていきます。

ここで皆さんに覚えて欲しい不動産の極意4つをまとめてきました。
1つ目は「比較はタダ」。
これから、人に貸す投資用の不動産と、自分で住む用の不動産の話をしますが、どちらにも共通することです。

比較をサボる人が不動産投資で成功することはないです。世の中にはたくさんの物件がありますし、不動産会社から資料をもらうことは無料なので、絶対に比較は行いましょう。

2つ目は「負債＝資産」。前回の授業でも話しましたが、正しい資産であればローンが増えることは嬉しいことです。たくさん税金を納めている大企業サラリーマンであれば、負債を増やした方が得をします。

3つ目は「立地が命」。時間が経てば経つほど価値が上がっていく超一等地だけに絞って探してみてください。不動産は字の如く「動かないもの」なので、買った瞬間に勝負は決まります。なので買う前にしっかりと比較を行うことが大事です。

4つ目は「街の再開発は重要」。僕も普段から高輪ゲートウェイについて話をしていますが、なぜかと言いますとJR東日本が5000億円をかけて100年に1度行う一大プロジェクトだからです。街の再開発があれば、街の価値が上がると共に不動産の価値も上がるので、たった20年間で不動産の価値が1.5～2.0倍になったりします。

街の再開発はネットを検索すれば全部無料で見れます。時には再開発が延期もしくは中止なんてこともあり得ますので、再開発が無かったとしても需要が高い立地なのかという観点も大切です。

では、不動産において利益とはどうやって生まれるのかについてお話します。
「歪み」が利益になるのですが、不動産における「歪み」とは銀行の審査についてです。

銀行の審査は2つの大きな柱を見ていまして、1つ目は「人」、2つ目は「物件」を見ています。

「人」とは、勤務先・年収・勤続年数を見て判断しております。
「物件」とは、主に築年数を見ているのですが、これが歪みにあたります。

立地や再開発の将来性などが優先されるべきなのに、銀行は築年数を見て判断をするのです。なので、【ダメな立地にある新築の物件】と、【再開発地にあるボロい物件】を比較した際に、新築の方のみ銀行の審査が承認されるということが起きます。

新築は審査がゆるいので、間違ったぼったくり不動産価格でも銀行が貸してしまいます。
そうすることで実態の価値を超えた高値掴みをさせてしまいます。これが「歪み」です。

新築は買った瞬間に中古になり、価格は暴落してしまうため、絶対に新築は買ってはいけません。中古の物件のみ買ってください。中古の物件ですと銀行の審査のハードルが上がってしまうのですが、そのハードルを超えた先に利益があると思ってやり切ってください。

続きまして、投資用の不動産と住む用の不動産の2つの話をします。まずは投資用の不動産について。投資用の不動産とは、自分は住まずに誰かに貸す不動産のことを指します。ヒントは「合コン」です。

全然違います（笑）例えば3000万円の物件を買い、毎月銀行に10万円の返済を行うとします。そして、10万5千円の賃料で人に住んでもらうと、その内の10万円で銀行に返済ができます。負債が減っていくと、その分資産になっていきますので、構造としては毎月入居者がオーナーの貯金を10万円分作ってくれているイメージになります。仮に35年ローンを組んでいたとしたら、35年後には借金は0になり、手元には3000万円で購入した不動産が残ります。

そして街の再開発などで不動産の価値が4000万円などに上がったり、そうでなくても立地が良い場所を選んでいたら価値が下がることはありません。「掴んだ瞬間に勝負が決まる」と先ほど述べた通りです。

オーナーは35年後に不動産を売っても3000万円前後の利益がでますし、そのまま人に貸し続けたらその分の家賃収入が毎月発生します。
ただ、このスキームにおいての欠点があるのですが、どこか分かりますか？

正解です。唯一にして最大のリスクとは、【入居者がいない空室の状況】です。ただ、皆さんも賃貸物件に住んだことがあると思いますが、大体1ヶ月前に退去予告をするので、立地が良い場所であれば経験上2週間以内で次の入居者が見つかります。

立地が良ければこのようなリスク回避ができるのですが、そうでない場合はリスクが伴うので気を付けてください。

ここで、空室が生まれないリスク最小化物件を選ぶポイントについてお話していきます。地方と都心の2つの場合で考えて見ると、地方物件は家賃収入から得られる利益が大きいですが、地方が故に次の入居者が見つからないというリスクがあります。
不動産投資において、ハイリスクハイリターンである地方物件はおすすめできません。

僕がおすすめしているのは、超都心の一等地です。この場合利回りは低いですが、入居者が退去しても2週間以内に次の入居者が見つかりますので、ローリスクローリターンです。
不動産投資として、これで良いんです。超都心の一等地であれば30年後も需要は減りませんし、むしろ再開発や物価上昇によって需要も価格もは高まります。

ヒントは合コンと言いましたが、人間の欲が30年後になくなっていることはまずないと思います。合コンでモテたいとか、人の憧れとか、都心の超一等地に住みたいという欲求は30年後も変わりません。

投資用マンションに関して言うと、基本は都心で家賃10万円の1Kです。住む人は20代の若手社会人であり、彼らが一人暮らしで住みたいと思えるかがすごく重要です。

また、合コンの自己紹介でモテそうな立地であるかということもポイントです。
僕自身、東京タワーの足元に5年間住んでいましたが、それはモテそうだったからです（笑）
若者にとってニーズがあるか、モテ立地であるかということも重要です。

つまり、投資用不動産の決め手とは、自分が若手社会人だとして、一人暮らしをしたい物件と思えるか、合コンの自己紹介でモテそうな立地であるか、この2つのポイントです。

続きまして、住む用の不動産についてお話します。基本的な考え方は投資用の不動産と同じで、再開発や立地の良いところを知ることです。

覚えて欲しい住む用の不動産の極意が4つあります。
1つ目は、「徹底した比較」です。投資用の不動産と同じで、高値づかみが最大の的です。不動産においての高値づかみとは新築のことで、購入した瞬間に中古になってしまう過大評価な物件です。ここでも徹底した比較を行ってください。

2つ目が、「家賃補助のフル活用」です。もし勤務先に家賃補助があればフル活用をしてください。家賃補助がない場合、住宅ローンを組みましょう。住宅ローンを組んでいないだけで、10万円前後の家賃を毎月支払っているので、1年間で100万円以上の損失をしていることになります。

3つ目は、「将来的に賃貸に出す」ことを考えてみてください。住む用に住宅を買ったとしても、正当な理由があれば物件を賃貸に出すことができます。
正当な理由とは、転勤、結婚、出産、離婚などにあたり、銀行に正式に申請をすれば住宅ローンを継続したまま人に賃貸として貸すことが出来ます。

正当な理由が必要なのですが、その際に使える魔法の言葉は「手狭になった」です。
彼女との同棲、出産して子供が生まれたなどで手狭になったと言うことで賃貸に出すことは出来ます。
将来的に賃貸に出す可能性があるので、自分だけが好きな物件ではなく、大衆受けするモテ立地を選ぶことが大切です。

4つ目は、「銀行は無限」です。日本の銀行は全部で123行あるので、とにかく問い合わせをしまくることです。例えば年収に対して多くのローンを組みたい方は、アルヒのフラット35が最も借りることができるので電話をしてみてください。

住む用の不動産を探すために初めにすることは、大手3社に電話をすることです。僕がお勧めする3社はこちらです。
・東急リバブル
・野村不動産
・三井のリハウス

この3社に電話をしてみてください。ただし、担当者はくじ運なので、担当者のセンスが悪いなと感じた場合は支店を変更して電話をしてみてください。

また、この3社だけに電話するのではなく、他も合わせて最低でも5社に問い合わせて比較を徹底して行うことが大切です。

不動産に問い合わせる際に注意するポイントがありまして、その1「必ず文章(メール)」で伝えることです。
・毎月の支払い総額の限度
・譲れない点
・諦められる点
これらを文章で伝えましょう。

注意するポイントその2は「提案資料は5社以上から100物件もらう。内覧は20物件以上」です。20物件を内覧してからがスタートラインです。比較をサボらず、これだと思う物件を見つけてみてください。

ここまで行うと、次は良い物件に出会ったけれど横取りされてしまったという悩みが出てくるのですが、まずはここまでの行動を行いましょう。

以上が住む用の不動産の話でした。
まとめると、投資用の不動産は合コンをイメージし、住む用の不動産はサボると後悔をするということです。

是非、比較を徹底して行って、30年後も需要がある不動産を見つけてみてください。

ありがとうございました！
今回の授業で使用した資料を無料で公開しています。是非、ご覧ください！
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