今回は「住む用でも投資用でも、不動産について質問になんでも答えます」ということで、前々回授業の「借金とは未来にいくタイムマシン」と、前回授業の「不動産ローンの正しい知識」で答えきれなかった質問について返答をしていきます。

質問にお答えする前に、あなたの不動産ポテンシャルをチェックしてみましょう。

5つポイントがあります。まず1つ目は「CICを見る」です。CICとは、クレジットカードの信用情報のこと。滞納が3件以上ある場合は3~5年はローンを組むことができません。CICと検索すれば自分の情報が1000円で見れますので、ぜひチェックしてみてください。

2つ目は「生命保険は要らない」です。既に生命保険に入っている方は止めた方が良いと思います。ローンを組める方は不動産の団体信用保険を使うことができます。団体信用保険について詳しく知りたい方は、僕がnoteにまとめたものがありますのでこちらをご覧ください。
https://note.com/sekanichi/n/n214a25a706af

3つ目は、「家賃補助制度を正確に把握する」ことです。住む用の不動産を購入する際に住宅ローンはマストですが、いつ買うか逆算のプランニングが非常に大事です。ライフステージや家賃補助制度次第なのですが、例えばサントリー勤務の20代であれば毎月64,00円の家賃補助がでます。これが30代、40代となっていくと次第に金額が減っていきます。

僕の感覚として、家賃補助が3万円以上であれば使った方がいいと思います。
家賃補助が3万円以上出ている人は賃貸に住み続けて投資用の不動産を購入すると良いと思います。また、家賃補助が出ないのであれば住宅ローンを組んでしまうなど、正解はありませんが家賃補助は正確に把握しましょう。

4つ目が、「年収が500万円以上」であることです。500万円未満の方は投資用のローンは組めませんが、住む用の住宅ローンだけは組めます。なので住む用の不動産のことだけを考えましょう。
一方、年収500万円以上の方は投資用も住む用どちらもローンを組むことができますので、いつ住宅ローンを組むのかを逆算してプランニングしてみてください。

最後5つ目が「勤続2年以上」であるか確認しましょう。例え年収が1000万円でも勤続が半年ですと社会的信用は無いとみなされてしまいます。なので2年間働いて税金を納めた方は社会的信用があるため、大きな金額で不動産のローンを組むことができます。

この5つの条件に当てはまる方は銀行から好条件で融資をもらうことができますのでチェックしてみてください。

それでは早速皆さんからの質問に答えていきたいと思います。

結論、早ければ早いほど良いです。住む用の不動産に関しては、ケースバイケースですが、大企業に1年ほど勤務していればローンを組むことができます。

投資用の不動産に関しては25歳以上であることがマストです。24歳でもローンを組むことができますが、条件が悪くなってしまいますので25歳以上であることが投資用の不動産を持つ判断基準の1つです。

上限はあります。恐らく50代の方は不可能で、40代がギリギリだと思います。なぜなら、35年ローンが基本ですので、55歳でローンを組んでしまったら90歳まで返済することになってしまいます。日本人の平均寿命を考えると男性が83歳、女性が87歳ですので40代がギリギリです。もちろん10年ローンなど悪い条件であれば60代でも可能ですが、オススメしません。

低収入の場合は不動産投資はできません。年収500万円以上が条件ですので不動産投資を考えることはやめましょう。それよりも投資信託を買った方が良いと思います。

不動産投資のメリットとは、銀行からお金を引っ張ってこれることです。収入が少ない人は社会的信用が無いので不動産ローンが組めません。もし貯金がある方は投資信託のS&P500やアメリカ株を買った方が良いです。ただし、注意点として一気に買うのではなく、今までの授業でもたくさん説明した「ドルコスト平均法」でコツコツ買うことがおすすめです。

副業は基本的に収入として加味されません。なぜなら、銀行側は副業が一生続くものなのか懐疑的な目で見ます。副業だと来年の収入が0円になる可能性もあるので副業は基本的には加味されません。場合によっては加味されることもあるのですが副業は0として考えた方が良いです。

現在は低金利の時代ですので、基本的に頭金は必要ないです。例えば20年前の低金利ではなかった時代では、住む用だろうが投資用だろうが物件価格の20%程の頭金が必要でした。

2013年から金融緩和が起きて低金利になり、頭金を入れる必要がなくなりました。要するに銀行からお金を借りるハードルが下がったということです。日本銀行がお金を市場に供給したかったのですが、価値のないものにはお金を貸したくないので、価値がわかりやすい不動産に資金が供給されていきました。「資金供給＝借りやすくなる」とは「頭金が要らなくなる」ということです。

でも1%くらいは現金としてあった方がいいと思います。5000万円借りるのであれば50万円ほどは持っておきましょう。

良い質問だと思います。ですが、正解はありません。僕でしたら両方審査に出します。ネットバンクも最近おすすめで、楽天銀行やソニー銀行が好条件で住宅ローンを貸してくれますので、従来の銀行とネットバンクの最低5銀行は審査に出します。

ケースバイケースなので答えはありませんが、都心の一等地の1Kで2500~3000万円くらいの物件を1件買うのがいいと思います。

中小企業勤務であれば、2年間働けば住宅ローンは組めます。これがリクルートやサントリーなどの超大企業であれば、半年でローンを組めたりするのですがそのレベルでなければ2年ほどの勤務が必要となります。ただ、これも銀行に審査を出してみないとわからないです。

また、海外にいくのであればそのことを銀行に伝え、転勤や起業するなど正当な理由があれば大丈夫です。

正当な理由がある場合は可能です。例えば結婚、同棲、離婚、転勤などの理由があれば大丈夫ですが、嘘をつくことだけは絶対にしないでください。過去に嘘をついて大問題になったのがフラット35の事件です。詳しく知りたい方は検索してみてください。絶対に嘘だけはついてはいけません。

最後に僕が一番伝えたいことは、正解が無いのでとにかく比較を徹底的に行ってくださいということです。

カモがネギを背負って居酒屋にいくような状態にならないように、しっかりと考えた上で不動産屋に行ったり問い合わせをしたりと比較をしてみてください。

ありがとうございました！
今までの授業で扱った資料を全て公開しています。よければこちらからご覧ください！
https://note.com/sekanichi/n/na47dd2e5e081