今回のテーマは「不動産のキホン 知っておきたいリスクとは」です。
不動産の「ふ」の字も知らないという方や、学生の方も一生使える知識を解説します。

不動産を買うとなると主に両親から反対されると思います。そんな両親に不動産のリスクについて説明できることを本日のゴールといたします。

もちろん不動産はリスクもあります。リスクもリターンも投資は全て自己責任でお願いします。

大前提として、特定の不動産屋の宣伝は何があっても絶対にしません。思考停止せずに、一緒に考えていきましょう。

そして本日の注意として、「どこの地価が上がる？」「どのマンションを買ったら儲かる？」といった質問はなしとします。
未来の物件価格を予想するのは神様でも不可能だからです。

まずは「リスク」という言葉の定義から確認します。一見するとリスク＝危険と思ってしまいますが、実は違います。「リスク」を辞典で引きますと、『将来いずれかの時に起こる不確定な事象とその影響、と言う意味である。』

「不確定な要素を事前に測定できるもの」と定義されると書かれています。
要するに、リスク=不確実性なのです。実際の金融業界においてもリスクとは不確実性という意味で使われています。

また、英語の risk の語源はラテン語の risicare であり、その意味は「（悪い事が起こる可能性を承知の上）勇気をもって試みる」とも記されています。

つまり、リスクとは「不確実な要素を事前に測定できるもの」であり、（悪い事が起こる可能性を承知の上）「勇気をもって試みる」というポジティブな言葉を意味しています。

ここで不動産の話に戻りまして、みなさまが一番気をつけるべきリスクとはなんでしょうか？それは「行動をしないリスク」です。

現在、日本やアメリカでも経済格差はどんどん広がっています。お金持ちはどんどんお金持ちになり、庶民がどんどん貧乏になっていきます。2021年現在はまだまだ序章です。今後5年、10年経った時に格差はより広がっていきます。

投資などから得られるリターンと労働から得られるリターンを比較してしまうと、どうしても投資からのリターンが上回り、格差が広がります。これが行動（投資）をしないリスクです。

最大の2つのリスクについて解説します。

1つ目が「投資をしないリスク」です。
僕は東京タワー近くの物件に家賃11万円で5年ほど住んでいました。なので合計約660万円のお金を賃貸というドブに捨てていた訳です。

例えば、2人暮らしで月15万円の賃貸に住んでいた場合、年間で180万円かかります。これが5年後には900万円のお金をドブに捨てることと同じ意味になります。
株や投資信託では、たった5年間で900万円の利益を出すのは大変なことです。

もし賃貸でお金をドブに捨てているなら、あなたは「時間」という資産を捨てていることになります。サラリーマンであるならば、銀行から優良な低金利のローンを組んで活用しましょう。

2つ目のリスクは「空室リスク」(＝高値づかみ) です。
空室が生まれてしまう理由を説明します。例えば本来1000万円の価値しかない物件を3倍の値段の3000万円で購入してしまい、高値でつかんでしまった。その結果、家賃収入を本来より高い値段で想定してしまい、その額で募集をすると空室が生まれてしまいます。

空室が生まれてしまう最大の原因は高値づかみです。そもそも購入した瞬間に大損をしてしまうのです。ですので、空室リスクと高値づかみを回避しましょう。

投資用の不動産の仕組みを説明します。例えば銀行から3000万円借り、人に部屋を貸して家賃収入を10.5万円を手に入れて毎月10万円を銀行に返済するとします。3000万円の借金をコツコツ減らしていくと35年後には3000万円の物件だけ手元に残り、借金が0になる。このような構造になっています。

つまり賃貸の入居者は家賃を払うことで、他人である物件オーナーの資産形成をしていることになります。

その通りです。毎月10万円の返済が確定しているにもかかわらず、賃貸の入居者がいなくなった瞬間に家賃収入が0になります。この空室リスクが、唯一にして最大のリスクです。

ただし、このリスクは回避できます。ルールとして、１ヶ月間に退去予告がありますので、立地が良ければ2週間以内に埋まります。しっかりと比較して物件を購入していれば空室リスクが生まれることはありません。

ではなぜ、空室リスク(＝高値づかみ) が起きてしまうのか。その理由は「たった1時間の面談でamazonギフト券3万円プレゼント」といったダメ不動産屋の営業に釣られてしまうからです。

まずはダメな投資用不動産業者の4つの特徴を理解しましょう。
①営業がうざい
②セミナー勧誘がうざい
③契約を迫ってきてうざい
④節税話などの怪しい話をしてくる
この4つの特徴がある業者はアウトです。正直1つでもあればアウトだと思います。

では空室リスク(＝高値づかみ) を避ける方法を紹介します。

①比較をすること
比較をサボらない人は営業でamazonギフト券3万円で釣られることはありません。比較をサボる人は成功しませんので、しっかりと考えて比較をしましょう。

②負債＝資産
ローンが増えることは嬉しいことだと知りましょう。負債が増えるということはタイムマシンに乗ることです。タイムマシンについて解説した過去の授業はこちらをご覧ください。

③立地が命
不動産とは名前の通り動かない資産です。良くも悪くも不動ですので、買った瞬間に勝負が
決まります。ほぼ確実に再開発がある都心 of 都心の超一等地に不動産を買いましょう。

④街の再開発は超重要
Googleで「高輪ゲートウェイ」と画像検索すると2025年までに完成する大きなビルが多く出てきます。再開発は検索すればすぐに調べることができます。ただし、再開発が延長したり中止などはありえますので、代々木や品川などの再開発がなくても需要のある立地で買いましょう。

気が弱い人がカモにされるケースが非常に多いです。時にはどんなにお世話になった人からの紹介でも断ることは大切です。要らない時は要らないと伝えないとカモとして扱われてセミナーや営業でゴリ押しされてしまいます。

そして不動産を購入する際は非常に迷うことがあると思います。しっかりと比較をしたあとの最後はノリで決めるしかありません。不動産価格は売主側もいくらで売れるかわからないのでノリで決めているところがあります。なので正解がありません。

たくさん比較をして、絶対これだと決めたら最後はノリです。これが不動産の極意です。

ありがとうございました！
今までの授業で扱った資料も全て公開しています。よければこちらからご覧ください！
https://note.com/sekanichi/n/na47dd2e5e081